住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、いまや「借りれば必ず1%戻る」制度ではありません。控除率は0.7%へ下がり、借入限度額は住宅の省エネ性能で細かく区分され、一定の省エネ性能を満たさない新築は原則として対象外になりました。マイホーム購入を検討する人・その相談を受ける実務家が、いま押さえるべき現行ルールを一次情報ベースで整理します。
住宅ローン控除の基本（0.7%・13年/10年）
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を新築・取得・増改築し、自ら居住した場合に、各年末のローン残高の0.7%を所得税額から控除できる制度です。所得税から控除しきれない場合は、翌年度の住民税からも控除されます（住民税からの控除上限は年9.75万円）。
かつて2016〜2021年入居あたりまでは控除率1%が原則でしたが、2022年度税制改正で控除率は0.7%へ引き下げられました。低金利下では「住宅ローン金利より控除率のほうが高い」逆ざや状態が問題視され、控除率と借入限度額の両面で制度が絞り込まれた結果です。
控除期間は住宅の種類で分かれます。
- 新築住宅・買取再販住宅：原則13年間
- 既存（中古）住宅：原則10年間
「買取再販住宅」とは、宅地建物取引業者が一定の増改築等を行ったうえで再販売する居住用家屋を指し、新築と同じ13年間の対象になります。一方、中古住宅を個人から直接購入する通常の取引は既存住宅として10年間です。
控除額はあくまで「年末残高 × 0.7%」と「その年に納めた所得税＋住民税の一定額」のいずれか小さいほうです。残高が大きくても、そもそもの税負担が小さければ控除額は頭打ちになります。
借入限度額は住宅の省エネ性能で決まる（2024・2025年入居）
現行制度の最大の特徴は、控除の対象となる年末残高の上限（借入限度額）が、住宅の環境性能によって段階的に区分されている点です。2024年・2025年に入居する新築・買取再販住宅の借入限度額は次のとおりです（子育て世帯・若者夫婦世帯には上乗せがあります。定義は次章で説明します）。
- 長期優良住宅・低炭素住宅：子育て世帯・若者夫婦世帯 5,000万円／その他の世帯 4,500万円
- ZEH水準省エネ住宅：子育て世帯・若者夫婦世帯 4,500万円／その他の世帯 3,500万円
- 省エネ基準適合住宅：子育て世帯・若者夫婦世帯 4,000万円／その他の世帯 3,000万円
- その他の住宅（上記の省エネ基準を満たさない住宅）：0円（＝対象外）
ここで実務上とりわけ重要なのが最後の「その他の住宅」です。2024年以降に新築の建築確認を受けた省エネ基準を満たさない住宅は、住宅ローン控除の対象になりません。かつては省エネ性能を問わず一律で控除を受けられましたが、いまは新築で控除を受けるには最低でも省エネ基準適合住宅であることが前提です。ただし例外として、2023年末までに新築の建築確認を受けた住宅に2024〜2025年に入居する場合は、借入限度額2,000万円・控除期間10年間の経過措置が適用されます。
「ZEH水準省エネ住宅」は断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上、「省エネ基準適合住宅」は断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上という技術基準で判定されます。どの区分に該当するかは、住宅性能評価書や省エネ基準適合の証明書など、取得時の書類で確認することになります。
既存（中古）住宅の借入限度額は新築より簡素で、次の2区分です（控除期間はいずれも10年間）。
- 長期優良住宅・低炭素住宅／ZEH水準省エネ住宅／省エネ基準適合住宅：3,000万円
- その他の住宅：2,000万円
新築のように「省エネでなければ対象外」という切り捨てはなく、中古であれば省エネ基準を満たさなくても2,000万円までは対象になります。
なお、この記事は2024・2025年入居のルールを軸にしていますが、令和8年度税制改正により制度は令和12年（2030年）末入居まで延長されました。2026年以降入居では区分の一部（特に省エネ基準適合住宅の借入限度額）が縮小されるなど数字が変わるため、2026年以降に入居する場合は最新の年次区分を国土交通省・国税庁の資料で必ず確認してください。
子育て世帯の優遇・所得/床面積要件
前章の「子育て世帯・若者夫婦世帯」の上乗せは、少子化対策として2024年入居分から設けられ、令和7年度税制改正で2025年入居まで延長されました。定義は入居した年の12月31日時点の現況で判定し、次のいずれかに該当する世帯です。
- 子育て世帯：19歳未満の扶養親族を有する者
- 若者夫婦世帯：夫婦のいずれかが40歳未満（40歳未満で配偶者を有する者、または40歳未満の配偶者を有する40歳以上の者）
該当すると、長期優良・低炭素で＋500万円、ZEH水準・省エネ基準適合でそれぞれ＋1,000万円というかたちで借入限度額が上乗せされます。控除率・控除期間そのものは変わりません。
そのほか、すべての世帯に共通して満たすべき主な要件は次のとおりです。
- 合計所得金額が2,000万円以下であること（超えた年は、その年分は控除を受けられません）
- 床面積が50㎡以上であること。ただし2025年末までに建築確認を受けた新築住宅で40㎡以上50㎡未満の場合は、合計所得金額1,000万円以下を条件に対象になります
- 引渡し・工事完了から6か月以内に居住すること
- 借入金の償還期間が10年以上であること
- 店舗等併用住宅は床面積の1/2以上が居住用であること
中古住宅にはさらに、1982年（昭和57年）1月1日以後に建築されたもの、または耐震基準適合証明書などで地震に対する安全性が証明されたもの、という要件が加わります。
税理士の視点で読み解く
まず初年は必ず確定申告が必要です。給与所得者であっても、控除1年目は自分で確定申告をしなければ控除は始まりません（2年目以降は年末調整で処理できます）。控除額は「年末残高 × 0.7%」の満額がそのまま戻るとは限らず、その年に納めた所得税と、翌年住民税から控除できる上限9.75万円の合計が天井になります。共働きで住宅ローンを組む場合、片方の税負担が小さいと限度額を使い切れないことがあり、持分・借入名義の設計段階で控除を取り切れるかを試算しておく意味があります。
繰上返済との損得も相談で頻出の論点です。控除率0.7%を上回る金利のローンであれば、金利負担の軽減効果が控除の減少を上回るため、控除期間中でも繰上返済が有利になり得ます。逆に0.7%を下回る低金利ローンでは、控除期間中は残高を減らさず手元資金を運用・待機させ、控除終了後に繰上返済するという判断もあり得ます。ここは金利・残高・世帯の税負担で結論が変わるため、一律に「控除期間は繰上返済しない」と決めつけるのは危険です。
制度全体としては、控除率の0.7%への引き下げと省エネ性能による区分は、住宅政策を省エネ・脱炭素へ誘導する明確な意図の表れです。「借りるほど得」だった時代は終わり、どの性能の住宅を、どの年に取得するかで控除総額が大きく変わる制度になりました。とりわけ2024年以降の新築で省エネ基準を満たさない住宅が原則対象外になった点は、購入検討者への説明で外せません。
なお、消費税増税の前後で購入時期を計るといった論点は、税率が10%で定着したいまはほぼ意味を失いました。現在の意思決定軸は消費税ではなく、住宅の省エネ性能・入居年・世帯要件・金利です。
（本記事は一般的な情報提供であり、個別の税務判断は前提条件で結論が変わります。具体的な適用可否は税理士・税務署にご確認ください。）
実務家のアクション
- 検討中の住宅がどの省エネ区分（長期優良・低炭素／ZEH水準／省エネ基準適合／その他）に該当するかを、住宅性能評価書等で早期に確認する
- 新築で省エネ基準を満たさない住宅は原則対象外。2023年末までの建築確認による経過措置（2,000万円・10年）に該当するかを建築確認日で切り分ける
- 子育て世帯・若者夫婦世帯の該当は入居年の12/31時点で判定。上乗せを取れる年内入居が可能かをスケジュールで確認する
- 合計所得2,000万円以下（40㎡台は1,000万円以下）を満たすか、控除を取り切れる税負担があるかを世帯・名義単位で試算する
- 控除1年目は確定申告が必須。必要書類（残高証明書、登記事項証明書、性能証明書等）を早めに揃える
- 2026年以降入居は区分・限度額が変わるため、入居年に対応した最新の年次表で再確認する
出典
- 国税庁「No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）」
- 国土交通省「住宅ローン減税」
- 国土交通省「住宅ローン減税制度について（制度概要・借入限度額一覧）」（PDF）